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헷갈리는 임대차 3법? 전월세상한제와 갱신청구권 적용 기준 총정리

wuiodarui 2025. 12. 15. 15:00

임대차 3법은 주택 임차인(세입자)의 주거 안정을 강화하기 위해 마련된 3가지 제도를 통칭하는 말이며, 주로 계약 기간과 임대료 인상 폭을 규제하는 내용이 핵심입니다.

임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.

항목	상세 내용
핵심	1회에 한하여 2년 거주 기간 추가 보장 (총 4년 거주 가능)
행사 시점	임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 요구 (단, 2020년 12월 10일 이후 계약 체결/갱신분 기준)
묵시적 갱신	묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 묵시적 갱신 후에도 임차인은 갱신요구권을 1회 사용할 수 있습니다.
거절 사유	임대인(집주인) 또는 직계 존/비속의 실제 거주를 포함하여 주택임대차보호법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우에만 거절 가능
중도 해지	임차인이 갱신 요구권 행사 후에도 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. (임대인은 3개월치 임대료를 받을 수 있음)
손해배상	임대인이 실거주를 이유로 거절했음에도 제3자에게 임대하면, 임차인은 법정 손해배상액을 청구할 수 있습니다.

계약갱신청구권을 행사하여 계약을 갱신하는 경우, 임대료(차임 또는 보증금)의 증액을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다.

항목	상세 내용
핵심	갱신 시 임대료 증액 상한선을 5%로 제한 (주택임대차보호법 시행령 제8조)
적용 시점	계약갱신청구권을 행사하여 계약을 갱신하는 경우에 적용됩니다.
협의 가능	5%는 최고 상한선일 뿐이며, 임대인과 임차인은 5% 범위 내에서 자유롭게 협의하여 임대료를 정할 수 있습니다. 무조건 5%를 올려줘야 하는 것은 아닙니다.
지자체 조례	특별시·광역시·도 등 지자체는 지역별 시장 상황을 고려하여 5% 범위 내에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다.
전월세 전환	갱신 시 임차인의 동의 없이 일방적인 전월세 전환은 어렵습니다. 동의를 통해 전환 시에도 주택임대차보호법에서 정한 법정 전환율이 적용됩니다.

주택 임대차 계약 체결 시 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등 계약 주요 내용을 계약일로부터 30일 이내에 관할 지자체에 신고하도록 의무화한 제도입니다.

항목	상세 내용
핵심	보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 의무 신고 (수도권, 광역시, 도의 시 지역 대상)
신고 기한	계약 체결일로부터 30일 이내 (미신고 또는 거짓 신고 시 과태료 부과)
신고 효과	임대차 계약 신고 시 확정일자가 자동으로 부여됩니다. (세입자는 별도로 확정일자를 받으러 가지 않아도 됨)
목적	전월세 거래 정보를 투명하게 공개하여 임차인이 정확한 시세를 파악할 수 있도록 돕고, 임차인의 보증금 보호를 강화합니다.