내집마련 필독! 등기부등본 '갑구'와 '을구' 완벽 해부 가이드

🏠 내집마련 필독! 등기부등본 '갑구'와 '을구' 완벽 해부 가이드

 

 

안녕하세요, 내집마련을 꿈꾸는 30대 직장인 여러분!
2026년 부동산 시장에 대한 기대와 불안감 속에서, 여러분이 가장 먼저 익혀야 할 필수 지식은 바로 **등기부등본(부동산 등기사항증명서) 읽는 법**입니다.

 

 

 

 

등기부등본은 계약하려는 집의 신분증과 같아서, 이 집의 진짜 주인은 누구인지, 숨겨진 빚은 없는지 모두 알려줍니다.
특히 '갑구'와 '을구'라는 낯선 용어 때문에 겁먹을 필요 없습니다. 딱 두 가지만 알면 됩니다!

이 가이드를 통해 복잡하게만 보이던 등기부등본을 단숨에 해독하고, 사기나 손해 없는 안전한 거래의 첫걸음을 떼 보세요! #주택구입팁

🔴 갑구(甲區) 해독: "이 집의 진짜 주인은 누구인가요?"

등기부등본은 표제부(집의 물리적 정보), 갑구(소유권), 을구(소유권 외 권리)로 나뉩니다. 그중 갑구는 소유권(Ownership)에 관한 모든 기록을 담고 있습니다.

1. 소유권의 역사와 현재

갑구에는 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권이 언제, 어떤 이유(매매, 상속 등)로 바뀌었는지 이력이 순서대로 기록됩니다.
우리가 주목해야 할 것은 가장 마지막 순위번호에 기재된 **현재 유효한 소유자**입니다.

2. 계약 전 필수 체크: 소유권 제한 사항

갑구에서 가장 무서운 항목들은 바로 소유권을 제한하는 등기들입니다. 이것이 있다면 거래를 즉시 멈춰야 합니다.
🚨 가압류/가처분: 소유자가 돈을 갚지 못해 채권자가 법원에 이 집을 처분하지 못하게 임시로 묶어둔 것입니다. 계약 후 소유권이 제3자에게 넘어갈 위험이 있습니다.
🚨 경매개시결정: 이미 법원에서 경매 절차가 시작되었다는 뜻입니다. 이 집을 사더라도 소유권을 잃을 가능성이 큽니다.

**✅ 핵심 체크:** 반드시 **갑구에 기재된 현재 소유자**와 계약하러 나온 사람의 신분증을 대조해야 합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 철저히 요구하세요.

🔵 을구(乙區) 해독: "집에 숨겨진 빚은 얼마나 될까요?"

 

 

을구는 소유권 외의 모든 권리 관계, 즉 이 집을 담보로 잡힌 **빚(채무)이나 다른 사람이 사용할 수 있는 권리**를 기록합니다. 을구는 특히 전세나 월세 계약 시 여러분의 **보증금 안전**과 직결됩니다.

1. 을구의 90%를 차지하는 근저당권

대부분의 을구에는 은행 대출 때문에 설정된 **근저당권**이 있습니다.
👉 우리는 '채권최고액'에 집중해야 합니다. 이는 은행이 이 집을 담보로 **최대로 빌려준 금액**입니다. (실제 대출금보다 보통 120%~130% 높게 설정됩니다.)

2. 안전 마지노선 계산법

#2026부동산전망이 아무리 밝더라도, 빚이 많은 집은 위험합니다. 특히 전세 계약 시 이 계산은 필수입니다.
✅ **안전 공식:** **(채권최고액 + 내 보증금) < 집 시세의 70%**
만약 이 합계 금액이 집값의 70%를 넘어선다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.

3. 기타 권리: 전세권, 임차권 등기

 

 

 

 

을구에 **전세권**이나 **임차권 등기**가 있다면, 이미 다른 세입자가 자신의 보증금을 지키기 위해 등기를 해둔 것입니다. 순위 번호가 여러분보다 앞서면(선순위) 여러분의 보증금보다 이들의 보증금이 먼저 보호됩니다.

✨ 안전한 계약을 위한 초보자 3단계 체크리스트

첫 집을 계약하기 전, 갑구와 을구 확인 후 이 세 가지 행동을 꼭 기억하세요.

1. 잔금일 당일 재확인: 등기부등본은 실시간으로 변동될 수 있습니다. **잔금을 치르기 직전** 공인중개사에게 반드시 최신 등기부등본을 다시 발급받아 확인하세요.

2. 근저당권 말소 조건 확인: 매매 시, 매매 잔금으로 대출금을 갚고 **은행 근저당권을 말소(삭제)하는 조건**으로 계약을 진행하는 것이 가장 안전합니다.

3. 확정일자 & 전입신고 즉시 진행: 전세나 월세라면 잔금을 치른 즉시 **전입신고와 확정일자**를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

등기부등본을 읽는 능력은 곧 여러분의 소중한 자산을 지키는 능력입니다. 갑구는 '소유권 안전', 을구는 '재산 안전'이라는 점만 명심한다면, 내집마련의 꿈은 한층 더 가까워질 것입니다!